Практические финансы онлайн

  • Видео
  • Текст
  • Интересные материалы

Недвижимость: покупка или аренда?

Евгений Надоршин

В 1991-2008 гг. дефицит жилплощади и приток инвесторов двигали рынок вверх. Недвижимость по доходности обыгрывала другие активы. Но с тех пор недвижимость подешевела в долларах вдвое, проиграв по доходности даже валюте. Арендная доходность недвижимости без учета затрат на стоимость владения ею уступает облигациям и рублевым депозитам. Сейчас недвижимость выгоднее арендовать.

Евгений Надоршин Российская традиция отводит недвижимости особое место. Квартирный вопрос, актуальный с советских времен, испортил нас надолго. Наравне с депозитами в банках недвижимость — самый популярный актив для вложения средств в России, с большим запасом опережающий все остальные инструменты. Прежде чем приступать к изложению, нужно сделать оговорку. Выбор между арендой или покупкой недвижимости актуален для тех, кто может себе это позволить и рассматривает такую альтернативу. Это означает, что у домохозяйства должны быть активы хотя бы в пределах 10-20% стоимости недвижимости. Пока таких накоплений нет, выбирать просто не из чего: можно только арендовать. В том случае, если нужная сумма есть, появляется выбор: вложить ее в квартиру (может быть, взяв ипотеку) или продолжать арендовать жилье, а деньги инвестировать в другой актив — например, положить на депозит. С точки зрения привлекательности аренды / покупки квартиры в истории российского рынка недвижимости можно выделить два периода. ЗОЛОТОЙ ВЕК: ЦЕНЫ ИДУТ ВВЕРХ Первый период характеризвался дефицитом предложения и ростом цен на недвижимость. Этот период продолжался в течение 1990-х и (с небольшим перерывом на пару лет) 2000-х годов, вплоть до конца 2008 г. В эти годы доходность, получаемая владельцем недвижимости, могла стабильно и кратно превышать доходность банковских депозитов и многих других активов. Квартиры было выгодно покупать на стадии котлована, при этом не глядя ни на качество строительства, ни на расположение или иные характеристики объекта. Было выгодно брать жилье в ипотеку по двузначным ставкам (ипотека стала появляться в России ближе к середине 2000-х), ремонтировать его и сдавать в аренду за копейки – все окупалось. А если что-то выходило не так, то главное, чтобы квартир было несколько и на разных объектах. Ни дикие задержки с вводом жилья, ни чрезвычайно низкое качество сдаваемых домов не мешало хорошо зарабатывать на этом рынке всем, кто успевал это делать. Рынок двигался вверх с высокой скоростью благодаря дефициту жилплощади, доставшемуся нам в наследие от СССР, и притоку инвесторов, желавших вложить в квартиру свои сбережения. Направить сбережения населения на рынок недвижимости помогло то, что в кризис 1990-х годов россияне потеряли много денег, вложенных в облигации и депозиты. А вот накопления в материальных активах (вроде золота или отдельных товаров) и недвижимости позволили их владельцам очень неплохо заработать. С наступлением 2000-х годов важным фактором поддержки спроса на недвижимость, особенно столичную, стал быстрый рост экономики и доходов населения. Многие просто не успевали тратить с такой скоростью, формируя тем самым внушительные сбережения, значительная (а временами, большая) часть которых текла на рынок недвижимости. Лидер рынка по ценам — недвижимость Москвы — подорожала с нескольких сотен долларов за квадратный метр в начале 1990-х годов до $6000 в конце 2008 г. Правда, максимальная цена конца 2008 г. — это цены продавцов, и я не уверен, что на этих уровнях прошло сколько-нибудь заметное количество сделок. Даже в 2007 г., пусть и с некоторыми сомнениями, можно было говорить, что покупать квартиру пусть и в кредит, выгодно. А владеть недвижимостью лучше, чем арендовать ее и класть депозит в банк или покупать валюту. Владение недвижимостью обеспечивало такой доход, что обыграть ее с помощью других активов или их комбинации было очень непросто. К тому же риски этих вложений были более высокими. Однако здравый смысл уже тогда подсказывал, что долго так продолжаться не могло. К этому времени рост доходов основного инвестора — населения уже заметно отставал от роста цен квадратных метров. Даже активно набиравшая популярность ипотека ничего изменить не могла: коррекция на рынке недвижимости давно назрела. ИЗБЫТОК ПРЕДЛОЖЕНИЯ, ПАДЕНИЕ ЦЕН И СТАГНАЦИЯ Все имеет тенденцию заканчиваться. Вот и этот золотой период на рынке для владельцев собственности подошел к концу — вместе с завершившимся в конце 2008 г. динамичным ростом российской экономики. Так начался второй период. После пика в долларовом выражении на уровне около $6000 за квадратный метр в Москве средние цены на недвижимость начали снижаться. Короткий период отскока 2010-2011 гг. не смог переломить ситуацию, и на середину 2017 г. квадратный метр жилья в столице стоит в среднем около $3000. Это значит, что самая престижная в стране недвижимость оказалась по доходности менее привлекательной, чем валюта или валютный депозит. С ценами в рублях картина схожая, пусть и выглядит не так очевидно. Арендная доходность недвижимости обычно значительно ниже ставки депозита. Поэтому раньше инвестиции «отбивались» в основном за счет роста цены самой недвижимости (подобно акциям). Но за период с конца 2009 г. до начала 2015 г. цены в Москве выросли совсем незначительно — со 170-180 тыс. рублей за квадратный метр до менее чем 210 тыс. руб. Такую же доходность можно было получить на депозите всего за один год. В 2009 году банки с радостью предлагали более 20% годовых в рублях, причем депозиты по таким ставкам можно было открывать даже на 2-3 года. После 2015 г. цены упали, а затем началась стагнация. В Москве рублевые цены середины 2017 находятся на уровне конца 2008 г. Арендная доходность во многих случаях составляет около 4-6%, что уступает ставкам по рублевым депозитам или доходности облигаций. Это значит, что (в случае, если на руках есть полная сумма для покупки квартиры) отказавшись от покупки и положив средства на депозит или вложив в ОФЗ, можно каждый год увеличивать стоимость активов. Это утверждение верно не только для Москвы, но и для многих регионов страны и для всех последних лет. Если же квартира приобретается в ипотеку, это еще более увеличивает стоимость владения ею. Тогда разрыв между чистыми ожидаемыми активами на руках того, кто сберегает (инвестирует средства в облигации или депозит) и того, кто выплачивает ипотеку, увеличивается еще сильнее. Получается, что покупать недвижимость в последние годы было невыгодно: лучше было арендовать. Важно отметить, что квартира остается более надежным вложением по сравнению с депозитом в банке (особенно за пределом застрахованного лимита). Поэтому нет ничего удивительного в том, что ее арендная доходность ниже депозита. Но за многие годы инвестиционного бума и постсоветской приватизации оказалось так много квартир, в которых или никто не живет и не собирается жить, или никто не покупал, что цены аренды сейчас неоправданно низки. Это делает аренду очень привлекательной, а покупку — плохим вложением денег (если рассматривать недвижимость как инвестиционный товар). Подсчитывая доход от недвижимости, нужно еще принять во внимание полную стоимость владения ей: налоги, взносы на капремонт, оплату услуг ЖКХ, ремонт (ведь со временем изнашиваются обои, пол, мебель). Это корректнее, чем просто делить ставку аренды на стоимость квартиры. Тогда путем несложных вычислений можно выяснить, что арендная доходность заметного числа квартир на длинном горизонте (лет 10) не просто низкая, а возможно, отрицательная. То есть стоимость владения этими объектами выше приносимого ими дохода. ПРОГНОЗ Что будет дальше? Одна из причин стагнации цен столичного жилья в последние годы — многолетнее лидерство Московской области в жилищном строительстве. Область продолжает строить. Однако и Москва решила, видимо, добавить: программа реновации обещает вывести на рынок дополнительные квадратные метры, а не сократить предложение. Это означает, что цены в столице расти не будут. Более того, возможно, падение продолжится. Без сомнения, это повлияет на рынки недвижимости всей страны, и динамичного роста, пожалуй, ожидать нигде не стоит. Я бы готовился к стагнации, причем затяжной: жилье у нас строят небыстро. Это значит, что еще несколько лет арендовать жилплощадь будет выгоднее, чем покупать, а средства лучше размещать, например, в ОФЗ: даже пара дополнительных процентов дохода — не лишняя.
Если советы лектора для вас не актуальны, и вы все равно хотите покупать квартиру, то для начала прочтите книгу «Ипотека для чайников», составленную авторами сайта об ипотечных кредитах. В ней много полезных советов, к которым стоит прислушаться перед тем, как идти с заявкой в банк. О том, как накопить на первоначальный взнос по ипотеке, читайте здесь. А здесь — из чего складывается стоимость ипотеки и как не переплатить за нее. Что лучше — ипотека на квартиру в новостройке или на вторичном рынке — можно узнать отсюда, а как эффективнее — гасить кредит досрочно или копить на вкладе — отсюда. Статья о подводных камнях при инвестициях в недвижимсть. Еще в вашу копилку — 5 способов снизить платеж по ипотеке. Если вы хотите не жить в квартире, а инвестировать в недвижимость, то вот полезная статья о том, как заработать на заграничном жилье и офисах. Еще одна статья для потенциальных инвесторов – «Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?» Почему стагнация на рынке жилья – это надолго? И еще статья на эту же тему. Рост предложения жилья ведет к снижению его цены. Чиновники планируют прекратить продажу жилья на стадии строительства. Лекция руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко «Недвижимость: покупка или аренда?» А вот расшифровка этой лекции. Большая коллекция аналитических статей по рынку жилой недвижимости. И еще подборка статей о рынке жилой недвижимости. Юридические риски при покупке недвижимости.
Вопросы и задания к лекции №19

Вопросы и задания к лекции 19:

1. В каких правах ограничен владелец жилья, если он еще не выплатил свой ипотечный долг?
2. Как изменилась средняя цена 1 кв. м. жилья в городе, где живете, за последний год? А за 2 года? За 5 лет? За 10 лет? Сопоставьте динамику цены жилья с инфляцией.
3. Как изменилась стоимсть аренды 1- или 2-комнатной квартиры в городе, где вы живете, за последний год? А за 2 года? За 5 лет? Сопоставьте динамику стоимости аренды с инфляцией.
4. Сопоставьте примерную стоимость аренды жилья, которое вы бы хотели приобрести, с его ценой. За какое время доход от аренды мог бы окупить эту инвестицию? А теперь сделайте поправку на ипотеку (если она нужна вам для приобретение этой недвижимости) и расходы на содержание объекта недвижимости.